Υπάρχουν λίγα ζητήματα που δημιουργούν τόση συναίνεση σήμερα όσο η διάγνωση της στέγασης στην Καταλονία. Το τρέχον έλλειμμα στέγασης υπολογίζεται σε περίπου 140.000 σπίτια και οι δυσκολίες πρόσβασης σε στέγαση έχουν γίνει μείζον κοινωνικό πρόβλημα, ειδικά μεταξύ των νέων. Ωστόσο, υπάρχει πολύ λιγότερη συναίνεση σχετικά με τον τρόπο αντιμετώπισης αυτού του ελλείμματος. Ενώ η ζήτηση συνεχίζει να αυξάνεται, η κατασκευή κατοικιών παραμένει σαφώς ανεπαρκής και το απόθεμα κατοικιών αυξάνεται με πολύ χαμηλότερο ρυθμό από αυτόν που θα απαιτούσαν οι τρέχουσες ανάγκες.

Στο πλαίσιο αυτό, η πολιτική συζήτηση επικεντρώνεται για άλλη μια φορά σε νέο νομοσχέδιο, αυτή τη φορά με στόχο την απαγόρευση ορισμένων αγορών κατοικιών, που χαρακτηρίζονται από τον νομοθέτη ως «κερδοσκοπικές αγορές». Από το Association of Promoters of Catalonia (APCE), ο πρόεδρός του Xavier Villajoana επιβεβαιώνει ότι η βούληση για καταπολέμηση της συμπεριφοράς που στρεβλώνει την αγορά μπορεί να είναι κοινή, αλλά η διαμάχη προκύπτει όταν αυτός ο ορισμός φτάνει σε όλους τους τύπους λειτουργιών που σχετίζονται με την προώθηση, την αποκατάσταση ή την αστική ανάπλαση, μπερδεύοντας την κατασκευή με την κερδοσκοπία. Μπορεί πραγματικά μια τέτοια ρύθμιση να βοηθήσει στη διάθεση περισσότερων κατοικιών ή κινδυνεύει να έχει το αντίθετο αποτέλεσμα;

Αυτή είναι ακριβώς η οπτική γωνία από την οποία η PSCE αναλύει την πρωτοβουλία. Η ανησυχία τους δεν έγκειται μόνο στο περιεχόμενο της ρύθμισης, αλλά και στο γεγονός ότι, όταν το κύριο πρόβλημα είναι η έλλειψη στέγης, κάθε μέτρο που μειώνει τη δυνατότητα παραγωγής νέων προμηθειών καταλήγει να επηρεάζει κυρίως αυτούς που αναζητούν στέγη. «Το πρόβλημα δεν είναι ποιος αγοράζει, αλλά ότι υπάρχει έλλειψη διαμερισμάτων», λέει ο Xavier Villajoana.

Μπορεί αυτή η ρύθμιση να συμβάλει στην αύξηση της προσφοράς;

Την τελευταία δεκαετία, μεγάλο μέρος της πολιτικής για τη δημόσια στέγαση επικεντρώθηκε στις παρεμβάσεις στο υπάρχον απόθεμα: ο ορισμός του μεγάλου ιδιοκτήτη επεκτάθηκε, τα ενοίκια έχουν περιοριστεί και κάθε είδους αναγκαστικές υποχρεώσεις προστέθηκαν στους ιδιοκτήτες. Έχουν εγκριθεί πολλοί κανονισμοί, αλλά ελάχιστα διαμερίσματα έχουν χτιστεί. Δέκα χρόνια αργότερα, το έλλειμμα στέγασης συνεχίζει να αυξάνεται και η Καταλονία συνεχίζει να παράγει λιγότερα από τα μισά σπίτια που χρειάζεται ετησίως.

“Η συνέπεια είναι ορατή. Η πίεση της ζήτησης στην ανεπαρκή προσφορά κρατά υψηλές τις τιμές αγοράς και ενοικίασης, δυσκολεύει τη χειραφέτηση της νεολαίας και περιορίζει την οικιστική κινητικότητα χιλιάδων οικογενειών”, λέει ο Villajoana.

Διάφορες εκθέσεις του κλάδου συμφωνούν ότι η παραγωγή νέων κατασκευών παραμένει κάτω από την πραγματική ζήτηση, ειδικά σε περιοχές όπως η Βαρκελώνη και η μητροπολιτική της περιοχή.

Για τον πρόεδρο των Καταλανών προγραμματιστών, αυτό το πλαίσιο μάς υποχρεώνει να θέσουμε ένα στοιχειώδες ερώτημα: εάν υπάρχει έλλειψη κατοικιών, και ιδιαίτερα οικονομικά προσιτή στέγαση, γιατί η συζήτηση συνεχίζει να επικεντρώνεται σχεδόν αποκλειστικά στο ποιος μπορεί να το αγοράσει και όχι στο πώς να χτιστούν πολλά περισσότερα σπίτια;

“Η αύξηση της προσφοράς απαιτεί δράση και επικέντρωση όλων των προσπαθειών στους παράγοντες που επηρεάζουν πραγματικά την παραγωγή στέγης, όπως η διαθεσιμότητα τελικής γης, η αστική ευελιξία, η ασφάλεια στον σχεδιασμό, η προώθηση της αποκατάστασης, η συνεργασία δημόσιου-ιδιωτικού τομέα, διοικητική απλοποίηση και κανονιστική σταθερότητα. Ο περιορισμός ορισμένων εξαγορών δεν επιλύει κανένα από αυτά τα εμπόδια”, λέει ο Villalayo Xavier.

Η κερδοσκοπία έναντι των παραγωγικών δραστηριοτήτων

Η συζήτηση για τις εικασίες συνήθως παρουσιάζεται ως αντιπαράθεση μεταξύ εκείνων που θέλουν να καταπολεμήσουν ορισμένες καταχρηστικές συμπεριφορές και εκείνων που υποτίθεται ότι είναι αντίθετοι σε αυτήν. Ωστόσο, το θέμα είναι πολύ πιο σύνθετο.

Η APCE πιστεύει ότι η πρόταση χρησιμοποιεί έναν παραμορφωμένο ορισμό της “κερδοσκοπικής αγοράς”, σε σημείο που να περιλαμβάνει όλους τους τύπους παραγωγικών δραστηριοτήτων που επιτρέπουν τη δημιουργία νέας προμήθειας. “Η απόκτηση κτιρίου για την αποκατάστασή του, η αγορά ενός ερειπωμένου ακινήτου για τη μετατροπή του σε οικιστικό χώρο, η ανάπλαση αστικών περιοχών ή η ανάπτυξη νέων προωθήσεων απαιτούν επενδύσεις από τα πρώτα στάδια της διαδικασίας. Καταλονία και APCESaña.”

Οι πολιτικές πρέπει να διατηρήσουν τις επενδύσεις εκείνες που επιτρέπουν την κατασκευή, την αποκατάσταση ή την ανανέωση κατοικιών

Διάφοροι ειδικοί του αστικού, πολεοδομικού και συνταγματικού δικαίου έχουν προειδοποιήσει ότι το εύρος των περιορισμών και ο ορισμός που χρησιμοποιείται εγείρουν εύλογες αμφιβολίες για τη νομιμότητά τους, συμβουλεύοντας μια πιο ακριβή οριοθέτηση των επηρεαζόμενων λειτουργιών και μια βαθύτερη ανάλυση των επιδιωκόμενων περιορισμών.

Επιπτώσεις στις επενδύσεις

Υπάρχει μια οικονομική πραγματικότητα που συχνά περνά απαρατήρητη στη δημόσια συζήτηση: τα σπίτια που θα παραδοθούν μέσα σε τέσσερα χρόνια ξεκινούν την κατασκευή πολύ πριν εμφανιστεί ο πρώτος γερανός.

“Κάθε έργο στέγασης ξεκινά με την απόκτηση γης ή κτιρίου. Στη συνέχεια, η χρηματοδότηση, η σύνταξη του έργου, οι διαδικασίες πολεοδομικού σχεδιασμού, οι άδειες και, τέλος, τα έργα. Είναι μια μακρά διαδικασία έντασης κεφαλαίου και εκτίθεται σε κινδύνους πολύ πριν γίνει ορατή η προώθηση. Όταν κάποια από αυτές τις φάσεις σταματήσει, επειδή η λειτουργία υπόκειται σε νέους περιορισμούς για μείωση του ιδιωτικού αποτελέσματος.

Η νομοθετική πρόταση εισάγει περιορισμούς που ενδέχεται να έχουν έμμεσες επιπτώσεις στις επενδύσεις σε ακίνητα

Για το λόγο αυτό, η APCE υποστηρίζει ότι οι δημόσιες πολιτικές πρέπει να διακρίνουν και να διατηρήσουν εκείνες τις επενδύσεις που επιτρέπουν την κατασκευή, την αποκατάσταση ή την ανανέωση κατοικιών να συμπεριληφθούν στην αγορά. Δεν έχουν όλες οι εξαγορές την ίδια επίδραση στην πρόσβαση σε στέγαση. Πολλά από αυτά ανταποκρίνονται στην ανάγκη αποκατάστασης κτιρίων, μεταμόρφωσης της πόλης και δημιουργίας κατοικιών.

Περισσότερη στέγαση απαιτεί περισσότερη προσφορά

Η κρίση πρόσβασης στη στέγαση είναι απίθανο να βρει σταθερή λύση εάν συνεχίσει να επικεντρώνεται αποκλειστικά στο υπάρχον οικιστικό απόθεμα. Η ρύθμιση της ζήτησης μπορεί να τροποποιήσει ορισμένες συμπεριφορές, αλλά δεν αντικαθιστά την ανάγκη αύξησης της παραγωγής κατοικιών.

Για το λόγο αυτό, η Ένωση Προωθητών της Καταλονίας πιστεύει ότι οποιαδήποτε μεταρρύθμιση θα πρέπει να περιλαμβάνει μέτρα που στοχεύουν στη διευκόλυνση της δημιουργίας νέων στεγαστικών αποθεμάτων και στη διατήρηση των επενδύσεων εκείνων που επιτρέπουν την επέκταση του οικιστικού αποθέματος.

Όταν δεν χτίζονται σπίτια, αυτοί που πληρώνουν τις συνέπειες είναι οι πολίτες

Xavier Villajoana

πρόεδρος του PSCE

Η ΑΠΣΕ υπενθυμίζει ότι διάφορες εκθέσεις που συντάχθηκαν από ειδικούς του διοικητικού δικαίου αναφέρουν πιθανές συγκρούσεις με το συνταγματικό πλαίσιο

Μια τέτοιας σημασίας ρύθμιση θα απαιτούσε ευρύτερη κοινοβουλευτική συζήτηση, με τη συμμετοχή ειδικών, νομικών, διοικήσεων και παραγόντων του κλάδου. Μια απλή διαδικασία θα επέτρεπε την εξουδετέρωση των συνεπειών της, θα βελτιώσει τον ορισμό των σχετικών πράξεων και θα ενθαρρύνει τη δημιουργία νέων κατοικιών.

Για τον Xavier Villajoana, η πραγματική πρόκληση δεν είναι να ανακατανεμηθεί η ανεπαρκής προσφορά, αλλά να διασφαλιστεί ότι υπάρχουν πολλά περισσότερα σπίτια διαθέσιμα. «Όταν δεν ξεκινούν έργα και δεν χτίζονται σπίτια, αυτοί που καταλήγουν να πληρώνουν τις συνέπειες είναι οι πολίτες που συνεχίζουν να αναζητούν ένα σπίτι που δεν υπάρχει.