Στην αρχή του μαθήματος, προτείνω στους φοιτητές μου (τρίτο και τέταρτο έτος οικονομικά) να διαβάσουν ένα ακαδημαϊκό άρθρο για την πολιτική στέγασης από έναν καθηγητή οικονομικών, ο οποίος, αφού περιγράψει τους φόρους που του επιβάλλονται, καταλήγει στο συμπέρασμα ότι «ο ουσιαστικά υπεύθυνος για την τιμή της κατοικίας δεν είναι άλλος από το δημόσιο ταμείο». Στη συνέχεια, σας παρουσιάζω μια περίληψη του κόστους μιας μεταχειρισμένης κατοικίας στη Βαρκελώνη που περιλαμβάνει την τιμή της γης, την τιμή κατασκευής, τους διάφορους φόρους (IAJD και ICIO) και το περιθώριο επενδυτή συνολικά έως 400.000 €, στα οποία πρέπει να προστεθεί ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων, που είναι 10%, έως 440.000 €. Σας ρωτώ τι θα γινόταν εάν –όπως στη Μαδρίτη, και όπως προτείνει ο καθηγητής– το ITP πήγαινε στο 5%. Πάντοτε, η απάντηση είναι ότι το συνολικό κόστος θα ανέλθει στις 420.000 ευρώ. (Τον επόμενο χρόνο θα σας ρωτήσω επίσης τι θα γινόταν με την τιμή ενός δωματίου σε ξενοδοχείο στη Βαρκελώνη, που σήμερα είναι το άθροισμα της τιμής συν 10% ΦΠΑ, αν ανέβει στο 21%, είμαι σίγουρος ότι θα απαντήσετε ότι θα αυξηθεί κατά 11%).

Μετά τους βάζω να διαβάσουν τι έγραψαν οι Adam Smith (1776) και David Ricardo (1817) για τα ενοίκια. Ο Smith το έθεσε έντονα: «(Το ενοίκιο) είναι προφανώς το υψηλότερο ποσό που μπορεί να πληρώσει ένας ενοικιαστής». Ο Ρικάρντο, πολύ πιο συγκεκριμένα, έχτισε πάνω σε αυτό το όραμα μια θεωρία που είναι ένα από τα λίγα θεμέλια πάνω στα οποία διατηρείται η πειθαρχία που ονομάζουμε οικονομικά.

Η τιμή του διαμερίσματος δεν έχει καμία σχέση με κερδοσκοπία ή φόρους

Μετά από δύο ή τρεις συνεδρίες σχετικά με αυτό το θέμα, οδηγώ τους μαθητές στο σωστό συμπέρασμα: ότι η μείωση του ITP δεν θα μείωνε καθόλου το κόστος του σπιτιού για τον αγοραστή, επειδή η τιμή προ φόρου θα ανέβαινε αυτόματα στα €420.000, απορροφώντας τη μείωση φόρου προς αποκλειστικό όφελος του πωλητή. (Ομοίως, μια αύξηση του ΦΠΑ για διαμονή σε ξενοδοχείο στη Βαρκελώνη θα είχε ως αποτέλεσμα τη μείωση της τιμής του δωματίου, χωρίς επιπτώσεις στον χρήστη). Ωστόσο, η σύγχυση είναι τόσο διαδεδομένη που μπορούμε να βρούμε ειδήσεις όπως “Οι ειδικοί προτείνουν μείωση του ΦΠΑ στο 4% κατά την αγορά πρώτης κατοικίας” (Η εμπροσθοφυλακή27 Ιουνίου) ως μέτρο μείωσης της τιμής του· Από την άλλη πλευρά, το ChatGPT το κάνει σωστά την πρώτη φορά.

Έχουμε τεράστιο στεγαστικό πρόβλημα και είναι λυπηρό που προσθέτουμε κάποιες λαϊκιστικές συνταγές που δεν θα μας βοηθήσουν να το λύσουμε: ούτε του αριστερού λαϊκισμού που φταίει ο ιδιοκτήτης ούτε του δεξιού λαϊκισμού που φταίει για τους φόρους. Κανένα από αυτά δεν έχει επιστημονική βάση και επομένως μόνο θα μας βοηθήσει να χάσουμε χρόνο.

Πρέπει να είμαστε ξεκάθαροι: η τιμή της κατοικίας δεν έχει καμία σχέση με κερδοσκοπία ή φορολογία, αλλά είναι η αποκλειστική συνέπεια δύο γεγονότων: ότι φτάσαμε από 6 σε 8 εκατομμύρια κατοίκους και πώς το κάναμε.